周惠新律师亲办案例
故意隐瞒重大瑕疵事实:转让合同无效
来源:周惠新律师
发布时间:2013-07-15
浏览量:5993

故意隐瞒重大瑕疵事实:转让合同无效

2011年的年底,一中年妇女急匆匆地来到我所在的律师事务所,当时正好我在所值班,负责接待了她。她在我的办公室尚未坐定开口便说:“律师,不好意思,我这有个事件想麻烦你们。”我当时看她着急的样子,便给她一杯开水,微笑着对她说:“大姐,别急,有事先坐下,我们慢慢说。”等她坐下来心情稍平缓后,我才问她究竟是怎么回事,并仔细地用笔做记录。原来,该妇女叫张才凤,2011918日经人介绍,从一个叫张仁勇的人手中接受转让了名叫尝香聚的酒店。双方签订了转让合同,合同约定:一、甲方(张仁勇)将位于海安县江海西路35号三间店面内的所有设备转让给乙方(张仁凤);二、乙方应一次性缴清所有转让费,乙方转让时间:2011919日,转让费用计玖万捌仟元,于2011919日止一次缴清(外加壹仟元房屋押金,合同期满后甲方返还乙方)。三、自签订转让合同时起,甲方以前的所有的任何债权债务与乙方无关。合同签订后,甲乙双方按合同约定交接完毕。另外乙方还向甲方出具了一份借条,向乙方“借用”该酒店的工商营业执照、卫生许可证税务登记证等。张才凤接受酒店后即重新装修,不久即开张营业。2012116日海安县环境卫生监察大队突然来到该酒店,并当场书面提出监察意见:立即办理环保审批手续,在未取得环保审批手续前不得营业。张才凤接到此书面意见,一下便朦了:刚接手的酒店,怎么就不能经营了呢?带着此疑问,张才凤心里思来想去,总有一个绕不去的结。几天后,在别人的建议下,决定找律师先咨询咨询。

了解了本案的案情后,本律师认为作为所谓转让合同的甲方,在转让酒店时存在故意隐瞒转移标的重大瑕疵的事实。依据我国合同法第五十四条第二款之规定:“(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人选择变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”通过分析案情,本律师建议当事人张才凤向人民法院诉讼,请求撤销该转让合同。张才凤同意本律师建议,并委托本律师的在的律师事务所代理此案,并要求本律师承办此案。

在庭审过程中,作为本案的被告人张仁勇及其代理律师提出:一、本案转让的是酒店设备而不是酒店;二,作为本案被告并未故意隐瞒有关环保审批的信息;三、本案所涉环保审批手续是可以完成的。对此,本律师认为:

一、本合同转让的标的是酒店,而非酒店的部分资产,转让酒店必然应当转让酒店的设备

首先,我们应当从合同双方签订合同的目的来看:

1、如果本案的受让人张才凤接受的是酒店资产,那就根本无须继续租赁原酒店所租店面房,因为所购的设备及其它资产完全可以另找地方存放。继续在此租房存放,难道本案的受让人真的是钱多得发烧?非常明显,接受设备及原承租房是为了继续经营酒店。

2、如果本案的受让人是收购酒店酒店设备及资产,那受让人无须出让人原酒店的相关证照,所谓的原酒店的的相关证照,其目的也是为了继续经营。由此我们也可以看出,出让人受让人之间签订合同的目的是转让酒店,而非转让设备。

3、从受让人接收酒店后又与原房东继续签订租赁合同及对酒店装修的行为来看,被受让人签订本诉争合同的目的是经营酒店而不是购买设备。

其次,从受让人接收酒店后的行为来看,签订本转让合同的目的是经营酒店,而非转让设备。

受让人在履行合同所约定的义务后,向上诉人“借”了原酒店的相关证照,与酒店房东签订了续租房合同,对店面进行装修,重新开店经营。对此出让人是心知肚明的,否则出让人也不会“借”原酒店证照给被受让人

所以,如果我们不从签订合同的目的性出发去分析,光看文字表面,那我们就会陷入文字游戏的陷井而不能自拔。

二、出让人客观上存在故意隐瞒重大瑕疵事实的行为。

2011918出让人与被受让人签订本诉争转让合同时,出让人既未口头告知就本案诉争酒店尚存在2011627日海安县环保局通知整改的情形,更未书面说明。出让人仅以酒店的厨师王亚涛所谓应当知道为由认为不存在隐瞒。且不论王亚涛是否为被受让人的亲戚,是不是本酒店的厨师,即使是,那他就理所当然地必定知道酒店的一切事务?答案显然是没有这么肯定。

事实上,本受让人也从未听其说本诉争酒店有需要环评之说,如果知道,我们还会接受此酒店?答案是唯一的,不可能。

三、环保整改无法进行。

依据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》、国务院《建设项目环境保护条例》、南通市人民政府2011719日颁布并于同年91日施行的《南通市餐饮业污染防治管理办法》第七条 之规定“ 不得在下列区域和场所新建、改建、扩建餐饮业项目:(二)不具备设立专用烟道的商住房屋;(三)在城市居住区、居住小区内按照规划设计要求配套的,与相邻最近居民住宅边界的直线距离小于30米的房屋;第九条  餐饮业项目应达到下列污染防治要求:(一)配置经国家认可的单位检测合格的油烟净化装置、废气净化装置,油烟排气筒的设置当符合国家有关标准,油烟排放口位置应距离居民住宅、医院或者学校10米以上,油烟排放应符合GB18483-2001《饮食业油烟排放标准(试行)》; (二)配置污水处理设施,上下水设施齐备,安装油水隔离池、油水分离器等,污水排放符合GB8978-1996《污水综合排放标准》和CJ343-2010《污水排入城市下水道水质标准》;(三)安装符合环保要求的消音、降噪设备,在主要街道两侧和重点地区的临街建筑物外立面直接朝向人行道安装空调装置的,其安装架底距地面应当大于2米,确因客观条件限制的,不得小于1.9米,在居民门窗附近安装空调装置的,不得直接朝向居民门窗等敏感点,且距离应大于3米”。按照此要求,受让人根本是认为无法达标:1,酒店距居民楼仅不到十五米;2,排烟无专门的排烟通道,无法排烟。如果是安装户外通道,又与城市管理要求相背。3、居民小区的业主也不同意受让人及其他人继续在此经营酒店。

为了能继续经营酒店,受让人曾向酒店的楼上住户征求意见,结果楼上的住户不同意此处开酒店.根据物业管理条例的规定,在小区内经营应当征得全体业主的同意,如果不能得到全体业主同意,不得经营.因此从这一点讲,继续经营酒店也是不现实的.

四、合同可以依法撤销,按我国合同法第五十四条第二款的规定,本合同的受让人可以请求人民法院依法撤销该合同。合同被依法撤销,此合同应当自始无效,出让人依法应当返还受让人的转让合同款。

    2012322日,海安县人民法院作出一审判决,依法支持了受让人的诉讼请求。后出让人不服,提出上诉,不久又撤回上诉。(判决书见江苏省海安县人民法院民事判决书[2012]安民开初字第0024号)

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律师信息
  • 律师姓名:
    周惠新
  • 执业律所:
    江苏环业律师事务所
  • 职  务:
    主任律师
  • 执业证号:
    13201*********775
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